В Харькове квартиры будут продавать вполовину дешевле?

Банк и сегодня в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, может самостоятельно продать предмет ипотеки – квартиру (согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке»), но без суда он имеет право это сделать, только если такой пункт есть в кредитном договоре.

Но это самый конфликтный и наиболее сложный для банка способ решения проблемы. Он охотнее воспримет аргументы заемщика (например, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам трудно выплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку.

Поэтому лучший вариант для него – чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Либо, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.

Однако в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об «автоматическом» изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать «конфискацию» через суд – такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.

Но уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, естественно, постарается быстро превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость квартиры придется уточнять, ведь цены сейчас упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.

При этом «штрафное» жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться исключительно на публичных торгах – через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в прессе.

Квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без жилья, и без уплаченных по кредиту денег.

Схема аукциона такая: квартира может быть выставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от изначальной аукционной цены – т.е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы быстрее вернуть сумму долга.

По мнению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам зачастую придется и за 50% от реальной стоимости, учитывая колоссальное падение спроса. Уже сейчас они увеличили продажи через коллекторов в 1,5 раза, а до конца года продажи квартир могут увеличиться в 3–4 раза.